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集中供地大潮下,正荣大方亮出了“合作”牌


点击:188 作者:91精品在线手机免费观看-在线国内精品视频高清-宅男视频免费 日期:2021-10-04 07:37:57

在房地产行业剧烈调整的2021年,处于“腰部”的千亿房企,往下可能会消失,往上则增长困难,他们要怎么杀出一条血路?

过去几年,通过表外负债做大规模,是几乎所有千亿房企的惯用手段。但与此同时,也会带来隐性负债升高、增收不增利的后果。

8月23日,在中期业绩发布会上,正荣地产董事会主席黄仙枝再谈规模增长,并首次公布了表外负债,称还是要通过“合作开发”进行扩张。

财报显示,2021年上半年,正荣共收购24宗地块,其中21宗有合作方。新增土储总建筑面积约356万平方米,土地总价约325亿元。按地价计算,权益占比约45%,并表比例为48%。而去年,正荣全年共收购48宗地块,建面权益占比和并表比例分别为70%、81%。

像正荣这样权益占比大幅下滑的TOP30房企,并不算多。据中指院统计,正荣所处的TOP11-30阵营,上半年招拍挂权益金额占比较去年同期还有所提升,均值为84.6%。

受此影响,截至2021年6月底,正荣总土储权益占比也有所下滑,至56%。

今年年初,正荣提出销售金额超过1500亿,权益占比60%的目标,但是据克而瑞统计,上半年销售金额823亿元,权益占比56%,与去年基本持平。

目前来看,正荣没有提高权益拿地占比的计划。管理层在业绩会上表示,公司希望年底时将权益和并表的百分比,继续控制在50%左右,“在竞争激烈和充满变化的土地市场,我们会适当的增加合作,控制投资风险,提升利润。”

在公司坚持扩大合作开发的理由上,黄仙枝表达了两个看法。

一是行业趋势,无论是2016年地王潮时期,还是今年集中供地背景下,房地产行业都有出现较多的合作现象;二是公司在合作开发方面已经形成优势,“正荣在地产圈、投资圈有一批很稳定,理念很接近,想法很一致,在产品上思路很相同的合作伙伴。”

他表示,正荣将在合作开发上保持积极开放的态度,主动选择理念相仿的开发商,加大与平台型公司的合作,并向今年集中供地下的房企拿地联盟,抛出橄榄枝,“有些开发商摇号以后,主动找我们合作,我们也是一个比较开放的态度。”

正荣如此重视合作开发,更真实的原因在于,失去了增长速度、规模优势,房企将面临更大的风险。尤其是在房地产行业集中度不断提升的当下,抱团取暖已经成为中小房企的求生之道。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强指出,在行业调控持续增压下,中小房企拿地难度增加,冲规模难,降规模可能更难,“金融机构觉得你不行了,可能提前抽贷;供应商预感不妙,不想继续合作;员工跳槽也会更加频繁,背后的连锁反应错综复杂。”

黄仙枝在解释合作开发增加时,也提到这一层考虑。“一个是降低风险,第二还是要加强核心能力的建设,因为我们正荣对规模,包括安全、利润要求比较高。”

为了体现安全,正荣还在年报、公告和业绩会PPT中,首次披露了表外权益负债、权益现金,“我们是第一家增加表外披露的房企。” 正荣副总裁兼财务总监陈伟健强调。

截至2021年6月底,正荣表外负债担保权益约31亿,表外现金24亿,净负债7亿,杠杆相对较低。

对于房企来说,合作开发是一把双刃剑,难点在于如何保持规模和利润的平衡。

据克而瑞统计,2017年至2020年,正荣的权益销售金额分别为746亿元,833亿元、728亿元、968亿,复合年增长率仅9%;通过加大合作开发,正荣实现了全口径销售金额跨越千亿,奔向1500亿,甚至2000亿,复合年增长率约19%。

但与此同时,正荣的盈利指标一路下挫,截至2021年6月底,公司毛利率跌破20%,达19.06%,而TOP30房企的平均毛利率为25%左右。

保持一定规模增长,是活下去的条件之一,但没有利润的发展,则毫无意义。

在“合作扩张”的大方向下,正荣选择降低成本,拓展利润空间。包括降低融资成本、控制工程成本以及将营销部门升级为营销公司,不仅要提高公司的销售效率,还要成为自主品牌,进行业务外拓。

其中,融资成本的优化初见成效。作为行业首家发行绿色点心债的房企,正荣存量绿色债规模近20亿美元,在房企中规模领先。今年1月,正荣还通过一笔3亿美元5年期利率6.7%的绿色票据,赎回3.1亿美元2022年到期年息9.15%优先票据。

截至2021年6月底,正荣的平均融资成本从2020年末的6.5%,小幅下降至6.35%。

显然,正荣的策略是,想方设法留在这条逐渐收窄的赛道上,做大规模、降低成本以提升利润总额。“未来规模扩张是很快的事情,包括未来利润率提升,还是有一些空间的。” 正荣管理层表示。

这大概也是其他中小房企的心声,先活下去,才有可能活得好,活得久。

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